マイホームを売った時の軽減税率について

家が購入したときより高い金額で売れたら嬉しいですよね。しかし、喜んでばかりではいられません。価格によっては高額な税金の請求が来てしまいます。そんなときのために知っておいたほうがいいのが、マイホームを売ったときに適用されるさまざまな特別控除です。
最初に紹介したいのが、11年以上所有していたマイホームを売った場合、譲渡所得に対して軽減税率を適用できるというものです。このあとに紹介する3,000万円の特別控除と合わせて利用することが可能です。

通常、5年超の長期譲渡所得は20.315%（所得税：15.315%　住民税：5%）のため、6,000万円以下の部分は大きく税率が下がっているのが分かると思います。

居住用財産（マイホーム）を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。この特例は所有期間の長さによって控除額が変わることはありません。
課税されるもとになる「所得」を減らせるので必ず頭に入れておきましょう。

下記は、分かりやすいように概ねの条件を示したものとなります。
※細かい正確な条件は国税庁のサイトをご確認ください

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

1．自分が住んでいる家を売る or 家と一緒にその敷地等を売ること
※以前に住んでいた場合には、住まなくなった日から3年目の年末までに売ること
※家を取り壊した場合、その敷地の譲渡契約が取り壊した日から1年以内に締結されたものであり、住まなくなった日から3年目の年末までに売ること。譲渡契約締結日まで、その敷地を貸駐車場などにしていないこと

2． 家を売った年の前年・前々年に、下記を受けていないこと
イ：この特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用
ロ：マイホームの買換え・マイホームの交換の特例の適用

3．売った家屋や敷地等について他の特例の適用を受けていないこと

4．災害によって滅失した家屋⇒その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売ること

5．売手と買手が親子や夫婦などでないこと

譲渡する年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合、譲渡所得について課税の繰延べの特例が使えます。長くマイホームとして使っていた人が買い替えるときに一旦税金を支払わずに済むのがメリットですが、あくまでも繰り延べのため注意が必要です。

・売却するマイホームより高い金額の住宅に買換えて住み替える場合、元のマイホームを譲渡した利益にかかる譲渡所得にかかる課税を先送りできます。

例：1．1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、
7,000万円のマイホームに買い換え
2．買い換えたマイホームを将来8,000万円で売却

⇒特定の居住用財産の買換特例を利用して課税を繰り延べた場合、上記1の売却時に課税はされません。
⇒上記2の段階で、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差
⇒1,000万円の譲渡利益に対してのみ課税されるのでありません

譲渡利益1,000万円＋4,000万円の課税繰延べ益（特例で課税が繰り延べられていたもの）＝5,000万円に対して課税されます。

下記は、わかりやすいように概ねの適用条件を示したものとなります。
※細かい正確な条件は国税庁のサイトをご確認ください

参照：国税庁「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

（1）下記のどちらかを選ばなければなりません
A）居住用財産の買換え特例
B）3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率のセットの特例

（2）自分が住んでいる家を売るor家屋とともにその敷地を売る
（以前住んでいた家や敷地の場合⇒住まなくなった日から3年目の年末までに売ること）

（3）家を取り壊した場合、次の3つの要件全てに当てはまること
①取り壊された家及び敷地は、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年超えであること
②その敷地の譲渡契約⇒家を取壊した日から1年以内に締結。かつ、住まなくなった日から3年目の年末までに売ること
③家を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などにしていないこと

（4）売・買ともにマイホームは、日本国内にあるものであること

（5）売却代金が1億円以下であること

（6）売った人の居住期間が10年以上で、かつ売った家やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること

（7）買い換える建物の床面積が50㎡以上、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること

（8）マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること

（9）買い換えたマイホームには、以下までに居住すること
イ：売った年かその前年に取得した場合⇒売った年の翌年まで
ロ：売った年の翌年に取得した場合⇒取得した年の翌年まで

（10）買い換えるマイホームが中古住宅である場合、取得の日から25年以内に建築されたもの、または一定の耐震基準を満たすものであること

（11）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

譲渡した年の1月1日において所有期間５年を超える居住用財産を譲渡し損失が発生した時、税金が軽減される特例があります。それが「居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。買ったときより地価がぐっと下がった場合などに役立つ特例です。
下記は、わかりやすいように概ねの条件を示したものとなります。
※細かい正確な条件は国税庁のサイトをご確認ください

参照：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

（1）自分が住んでいるマイホームの譲渡であること。以前に住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡すること
（注）家を取り壊した場合：次の3つの要件全てに当てはまること
イ：取り壊された家及び敷地は、取り壊された年の1月1日において所有期間が5年超え
ロ：その敷地の譲渡契約⇒家を取壊した日から1年以内に締結
かつ、住まなくなった日から3年目の年末までに売ること
ハ：家を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などにしていないこと

（2）譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える旧居宅で日本国内にあるものの譲渡であること

（3）災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有し、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える場合は、その敷地を災害があった日から3年目の年末までに売ること

（4）譲渡の年の前年から売却の年の翌年までに日本国内にある新居宅で家屋の床面積が50㎡以上であるものを取得すること

（5）買換新居宅を取得した年の翌年までに居住する、またはする見込みであること

（6）買換新居宅を取得した年の12月31日において、買換新居宅についての10年以上の住宅ローンがあること

マイホームを売ったときには多くの特例があります。特に、今回あげた特例は非常に多くの場合で使われるものです。確定申告をすることで適用されるものが多いため、きちんと申告をするようにしましょう。

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