不動産売却時に課税される税金

何かしらの理由で収入を得た際、所得税を納める必要があります。所得税が発生するケースとしてよく知られているのは給与所得、事業所得、雑所得などですが、不動産や株式などを売却した際の譲渡所得についても所得税が課税されます。所得税なので、不動産売却した際に支払わなければならないのは利益が出た場合のみであり、損益が出た場合には支払う必要がありません。

・概要

利益が出たかどうかは、基本的には売却額から購入額を差し引いて計算します。例えば、3,000万円で購入した不動産が5,000万円で売却できたとします。この場合、2,000万円の利益が出ているので、所得税が発生します。反対に2,000万円で売却した場合、所得税は発生しません。

この計算ではさらに、購入時にかかった諸費用、および売却時にかかった諸費用を差し引くことができます。上記の例の場合、購入時と売却時で合わせて300万円の費用がかかったとすると、差し引くのは3,300万円。5,000万円で売却できたら、1,700万円の利益となり、その分所得税も下がります。

・税率

不動産売却における所得税は、給与所得や事業所得などとは切り離され、申告分離課税あつかいとなり独自の税率が設定されています。税率は基本的に2段階が設定されており、売却するまでの所有期間が5年未満であれば30%、5年以上であれば15%です。

この“5年”の計算には注意が必要です。不動産売却の場合、“売却した日”は必ずその年の1月1日に設定されます。つまり、例えば平成22年6月に購入した不動産を平成27年12月に売却した場合、実際には5年が経過していますが、4年あつかいとなります。これが平成28年1月であれば5年となり、税率が30%から15%に下がります。

・注意点

利益が出たかどうかを計算する際の購入額には、注意点があります。上記「概要」の例において3,000万円とした購入額は、税法に定められている“減価償却”をしておく必要があります。減価は、“購入額×0.9×償却率×経過年数”で計算します。例えば、3,000万円で購入した木造のマイホームを5年後に売却する場合、減価償却は以下のとおりになります。

3,000万円×0.9×0.031×5=418万5千円

つまり、この場合の購入額は3,000万円から418万5千円を差し引いた2,581万5千円ということになります。

さらに上記「概要」の例で計算すると、売却額の5,000万円から2,581万5千円と諸費用の300万円を差し引き、利益は2,118万5千円。5年経過しているので税率は15%となり、支払うべき所得税は317万7,750円です。実際には、特別控除などを適用してさらに税金を下げることが可能となります。
 
 住民税

不動産売却によって利益が出た際には、地方税のひとつである住民税の納付も必要となります。税金の発生する条件が上記の所得税と同じなので、国税である所得税の地方税版ということができます。

地方税が所得税と違うのは、税率だけです。不動産の所有期間が5年未満であれば9%、5年以上であれば5%の税金を支払う義務が生じます。

印紙税

5万円以上の高額の商品を売買し、領収書を発行する際などに発生する税金が印紙税です。印紙税は領収書や売買契約書などさまざまな文書に課税されるため、不動産売却の際は通常、何度か印紙税を納めることになります。

印紙税の金額は取引の金額によって定められており、定められた額の収入印紙を購入して貼付け、消印をすることで納税となります。通常は売主と買主の両方がそれぞれの文書を控えて印紙税を支払いますが、売主が個人で、営業活動としての売却ではない場合は印紙税の納税は必要ありません。

登録免許税

登録免許税は抵当権抹消登記をする際に必要となる税金で、その不動産を購入したときに金融機関から融資を受けていた場合に必要となります。

金融機関から融資を受けていると、債務者がローンを支払えなくなったときに不動産を差し押さえるため、金融機関は抵当権を持っています。不動産売却をする際、新しい持ち主に抵当権つきの物件を渡してしまわないために行われるのが抵当権抹消登記です。
 
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